Жилье в России стало более доступным, но некомфортным

По уровню доступности жилья Россия сумела обогнать многие западные страны — способствовали этому лояльное градостроительное регулирование и хаотичная застройка прилегающих к крупным городам территорий, что привело к появлению районов, которые нельзя назвать комфортными для жизни, пишет “Коммерсантъ”.

Средний коэффициент доступности квартир — т.е. период, который необходим среднему домохозяйству для накопления средств на приобретение базового жилья — по итогам 2019 года в 17 крупных российских агломерациях, имеющих население свыше 1 млн человек, составил 2,6 года. То есть, такую покупку недвижимости можно определить как доступную, приводит издание данные исследования, сделанного в рамках международного обзора Demographia Housing Affordability Survey 2020 фондом “Института экономики города” (ИЭГ). Среди девяти рассматриваемых государств Россия оказалась лидером с показателем 2,6. В США среднему домохозяйству понадобится 3,6 года, чтобы скопить денег на покупку базового жилья. Наименее доступными оказались квартиры в Гонконге (Китай не учитывался), где на приобретение недвижимости придется копить 20,8 лет.

В России, как подсчитали аналитики ИЭГ, в прошлом году самым доступным было жилье в Краснодарской агломерации, где коэффициент равнялся 2, а недоступным — в Московской агломерации, где средняя стоимость лота равняется 6,85 млн рублей, и на накопление нужной суммы в среднем уходит 4,2 года. Впрочем эксперты, опрошенные изданием, отмечают, что индексы доступности жилья не равноценны реальному сроку накоплений на него, цифры не стоит воспринимать однозначно. В частности, за последнее десятилетие доля направляемого на накопления дохода в среднем по стране упала с 15 до 8%. В России основой семейного бюджета, идущего на покупку нового жилья, является помощь старшего поколения.

На данный момент, как посчитали в ИЭГ, позволить себе жилье с привлечением кредита сейчас могут 48% населения России. Уточняется, что, по данным 2006 года, позволить себе жилье могли только 18,6% россиян — так что прогресс есть. Однако, как пояснили в фонде, выражать оптимизм все же рано, поскольку долгое время велось строительство многоэтажных типовых домов на удаленных территориях — т.н. зеленых полях — при этом на постоянное снижение покупательской способности девелоперы отвечали сокращением площади квартир. Соответственно, речь идет о том, что в новых районах качество недвижимости и городской среды невысокое. Для сравнения приводится базовая жилая единица США: это таунхаус или частный дом площадью около 200 кв.м.. В России же это в среднем пятидесятиметровая квартира на окраине крупного города, где сопутствующая инфраструктура как правило не развита.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании “Метриум”, в комментарии “НИ” отметила, что качество жилья действительно ухудшается — становится меньше средняя площадь квартир, растет этажность домов, отмечается недостаточное оснащение строящихся комплексов объектами инфраструктуры:

“С одной стороны, по некоторым объективным показателям качество жилья в стране ухудшается. Прежде всего, это выражается в сокращении площади квартир. К примеру, в 2012 году средняя площадь отдельного жилья в новостройке по полученным разрешениям на строительство составляла 61 кв.м.. Сейчас средняя площадь жилой единицы в новостройке – 49 кв.м.. То есть если восемь лет назад застройщики в среднем строили достаточно просторную двухкомнатную квартиру, то сейчас – очень маленький аналог, близкий к однокомнатной квартире.

Другой объективный показатель – повышение плотности застройки. Прежде всего он выражается в увеличении этажности новых домов. Порядка 40% строящихся в России домов – выше тринадцати этажей, что даже для эпохи массового жилищного строительства в СССР было много (тогда превалировали 5-9 этажные дома).

Что касается расположения, то появилась тенденция к освоению в прошлом нежилых районов крупных городов. В этом нет ничего плохого – непосредственно на качество жилья расположение, скажем, в бывшей промзоне не влияет. Но появляется проблема обеспеченностью инфраструктурой жителей, и если застройщик возводит не многофункциональный комплекс (офисы, торговые помещение, социальные объекты плюс жилье), то новоселам придется тратить время на поездки в магазины, торговые центры, школы, детские сады, поликлиники и т.д.

С другой стороны, есть и позитивные сдвиги. К примеру, половина строящегося в стране жилья возводится по монолитной технологии. Это значит, что архитектурный облик домов перестал быть типовым, стал более индивидуальным. При этом разнообразие планировочных решений увеличилось, а их удобство – улучшилось.

При этом, качество продукта – это прямое отражение платежеспособности покупателей. Если ситуация с доходами населения и ростом экономики не будет улучшаться, то и качество жилья не будет расти. Ужесточение законодательства в сфере строительства, повышающие его себестоимость, только осложняет ситуацию”.