С 23 декабря ипотека — по новым правилам: заморозит ли это рынок жилья?

Ирина Мишина

Первый взнос по ипотеке возрастет теперь до 30%, а лимит для Москвы будет таким же, как и для регионов, то есть 6 миллионов рублей. В этой связи можно предположить, что по покупательской способности москвичей в сфере недвижимости новые ограничения не просто ударят, а разнесут ее в щепки.

«Купить хоть что-то»

До этого в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях верхним пределом кредита были 12 миллионов. Теперь эта сумма снижена вдвое, и ипотека станет более адресной. Стоит отметить, что некоторые ипотечные программы остались почти без изменений. Более того, условия «Дальневосточной» и «Арктической» ипотек стали более привлекательными. Верхний лимит цен на недвижимость, которую можно купить в кредит, там повышен с 6 млн до 9 млн рублей, если на эту сумму приобретается жильё площадью от 60 квадратных метров. Воспользоваться этими льготными программами теперь смогут и работники оборонно-промышленных предприятий.

Какие именно льготные ипотечные программы нужно оставить и поддержать, Банк России пока не определился. По мнению директора департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александра Данилова, это прерогатива правительства.

«С нашей точки зрения, все же нужно определиться, кого мы хотим поддерживать. Например, IT-специалистов, жителей сельских районов, опять же семьи с детьми. Причем, может быть, можно рассмотреть возможность установить разные льготы в зависимости от числа детей. Чем их больше, тем больше льгота, от доходов семьи, уже существующей у семьи жилплощади. Второй уровень вопроса — региональные льготы по ипотеке. Сейчас уже есть для жителей Дальнего Востока „Арктическая ипотека“. Но здесь тоже надо быть осторожными: масштабная поддержка программ в регионах, где мало рабочих мест, тоже, наверное, не очень эффективная идея», — считает эксперт Банка России.

С другой стороны, риелторы говорят, что все, кто хотел взять льготную ипотеку, этим уже воспользовались.

«80% всей льготной ипотеки в этом году взяли IT-шники. Молодые семьи тоже массово воспользовались льготной ипотекой. Кто остался на сегодня? Это люди с 3-4 миллионами в кармане и желанием купить хоть что-то», — считает генеральный директор агентства недвижимости «Маяк» Юлия Битузе.

При этом изменения в льготных программах скорее всего не скажутся на ценах новостроек. Ведь стоимость на первичном рынке традиционно зависит от подорожания строительных материалов, валютных колебаний, изменения ситуации с нехваткой рабочей силы.

По мнению экспертов, ситуация на рынке недвижимости вообще в ближайшее время может замереть.

«Думаю, что спрос сейчас пойдет на вторичное жилье — там возможно купить квартиры, например, за 10 миллионов. Востребованными станут скорее всего небольшие квартиры по 30 метров в девятиэтажках. Будет спрос и на квартиры в Подмосковье. Там можно взять квартиру и за 3-4 миллиона. Но в Москве все равно жилье будут покупать, потому что тут у многих — место работы, место лечения, место учебы. На рынке вторичного жилья будут востребованы старые дешевые девятиэтажки, а вслед за ними будут скупать и квартиры и в пятиэтажках», — прогнозирует генеральный директор агентства недвижимости «Маяк» Юлия Битузе.

Как обойти отказ в комбинированном кредите?

Серьезным ударом по рынку недвижимости станет и отмена совмещенных ипотек. После 23 декабря банки не смогут сочетать льготную ипотеку, выдаваемую по ставке 8%, с рыночной. Раньше клиенты могли складывать сумму льготного кредита с дополнительной суммой, взятой по рыночной ставке. Это позволяло им купить квартиру большей стоимости или площади.

«Комбо-ипотека, безусловно, была крайне востребованной среди покупателей. Она увеличивала спрос и давала пространство для маневра как для застройщика при продаже объектов, так и для покупателя, которому был необходим кредит свыше 12 млн рублей», — считает гендиректор ПИА «Недвижимость» Максим Ельцов.

По его словам, из-за отмены комбинированной ипотеки и ограничения по максимальному размеру кредита спрос на «первичку» снизится на десятки процентов.

«Сочетание льготной ипотеки с рыночной отлично работало, расширяло возможности. Теперь же при минимально возможном первоначальном взносе в 30% и максимальном размере кредита в 6 млн рублей предельная стоимость покупки составляет 8,5 млн рублей», — говорит Максим Ельцов.

«Выход я вижу в покупке небольших студий на окраине Москвы или в регионах, где при лимите на кредит в 6 миллионов можно приобрести нормальное жилье. Не шикарное, но приемлемое. Спрос на новостройки уменьшится, на рынке останутся те, кто сможет платить высокий первоначальный взнос. Спрос уже сейчас заметен на новостройки с отделкой, но в недалеком будущем такие квартиры будут пользоваться еще большим спросом. Трех и четырехкомнатные квартиры будут покупать теперь мало и редко, хотя в современных ЖК таких как раз много. Тот факт, что 2 кредита теперь брать нельзя, сильно уменьшит спрос. Но в итоге, когда все осмыслят произошедшие изменения, на рынке вторичного жилья начнут снижать цены», — считает эксперт Центра загородной недвижимости Елена Снигир.

По мнению экспертов, ситуацию немного спасет возможность комбинировать кредиты при семейной ипотеке.

«Здесь лимит в 12 млн рублей по-прежнему действует как для Москвы, так и для Санкт-Петербурга. Хоть какая-то логика здесь есть. Для семьи с двумя детьми большую квартиру с максимальным размером кредита в 6 млн рублей никак не купить, а в 12 млн, да еще и с комбо-ипотекой, — это нормально», — считает гендиректор ПИА «Недвижимость» Максим Ельцов.

В то же время, по мнению аналитиков ЦИАН, комбинированная ипотека не была массовой, так как она сложнее оформлялась, и по ней были не самые выгодные условия по «рыночной» части кредита. Наиболее востребованной она была при покупке ЖК класса «комфорт-плюс» и «бизнес» в Москве, Санкт-Петербурге, а также существенная часть таких сделок была в региональных центрах с высокими ценами — в Казани, Екатеринбурге, Краснодаре.

«Заморозка» рынка жилья

Чего ждать на рынке недвижимости в ближайшее время?

«Обеспеченные люди будут и дальше покупать новостройки с высоким первоначальным взносом. У остальных интерес сдвинется в сторону малогабаритных квартир на окраине, будут востребованы и квартиры в регионах», — считает эксперт Центра загородной недвижимости Елена Снигир.

Стоит учитывать и то, что сегодня, по оценкам Института жилищного развития, объем нераспроданного жилья составил 70,9 млн кв. м. Это 70% от общего объема строящегося жилья. Следовательно, застройщики будут вынуждены идти на хитрости.

«Девелоперы, построившие огромное количество неликвидного жилья, сейчас в сложном положении, — считает генеральный директор агентства недвижимости „Маяк“ Юлия Битузе. — Есть, например, ЖК Shagal, где возведен огромный комплекс из 40-а зданий. Что с ними делать? Скорее всего начнутся скидки и акции. Уже сегодня есть застройщики, готовые предоставить 25%-ую скидку. Значит, будут и еще акции. По моим прогнозам, они дойдут в новостройках до 30-35%, это вынужденная мера. В целом введенные ограничения на ипотеку я считаю непопулярными, они могут вообще надолго заморозить рынок жилья, в первую очередь в Москве».

Часть экспертов вообще считают, что начнут развиваться сделки без привлечения ипотеки. Такое мнение высказывает, в частности, доцент кафедры микроэкономики Института ЭМИТ РАНХиГС Надежда Шилова:

«Сделки без ипотеки вырастут, поскольку цены неизбежно снизятся в краткосрочной перспективе. Мы увидим конкуренцию новостроек со вторичкой. Застройщики будут вкладываться в рекламу, объясняя, почему именно новостройки имеет смысл покупать. Однако потребитель всегда голосует рублем, и если при этом не будут снижаться цены на новостройки, мы увидим выравнивание сделок по новостройкам и по вторичке. Не исключено, начнется бум в Подмосковье и ближайших областях — там все еще остаются квартиры приемлемой стоимости».