От реставрации за миллиарды до разрушения. Какова судьба «дворянских гнезд» в Москве

Александр Дыбин

Понятие «дворянская усадьба» растяжимое. Как объяснили «Новым известиям» представители проекта «Архитектурные излишества», в эту категорию можно записать и усадьбы, оставшиеся от купцов и других сословий. А количество таких объектов в Москве по разным оценкам может быть от 300 до 1000.

«Термин довольно размытый, потому что были не только дворянские усадьбы, но и купеческие, а также принадлежавшие разбогатевшим горожанам других сословий, - говорит собеседник, - границы Москвы постоянно менялись, и если мы говорим про объекты у МКАДа, то да, скорее всего, это дворянская усадьба. Но есть множество усадеб, которые являются городскими, они стоят в пределах ТТК. Я бы оценил, что в Москве несколько десятков дворянских усадеб, которые максимально близки к тому, что описывается в классической русской литературе 19 – начала 20 столетия».

По оценке автора блога «Летопись русской усадьбы» и туристического проекта «Усадебный экспресс» Вадима Разумова, в столице насчитывается более 1000 таких объектов. Все они в разном статусе и в разном состоянии. При этом сложно выделить какую-то типичную судьбу дворянского дома. Единственное общее – в 1917 году они были национализированы, а потом в них заехали либо госучреждения, либо жильцы. А вот в 90-е возникло такое количество развилок, что траектория каждой усадьбы стала уникальной. Какой-то объект оказался заброшен и опустел, какой-то приватизирован и превратился в офис или жилье. А какой-то так и находится в госсобственности.

По словам опрошенных «Новыми известиями» экспертов, ни один из вариантов владения не гарантирует сохранности памятника и его доступности для общества.

«В мире существуют два деструктивных подхода к сохранению и использованию исторического наследия. Первый, более характерный именно для нашей страны - это отношение из серии "не дышите на шедевр". То есть, единственным "легальным" вариантом существования усадеб признаётся музеефикация. Это утопия. Каждый памятник не может быть музеем. Он должен развиваться по собственному, уникальному пути, служить горожанам и владельцам в разных ипостасях, - говорит Вадим Разумов, - и второй деструктивный подход - отмена уникальности исторических памятников, отношение к ним как к совершенно обычным "стенам". Это мы можем наблюдать на примере некоторых стран Европы, где в здании бывших храмов открывают пивные бары, где в некогда прекрасных парках - шедеврах ландшафтного зодчества прошлых эпох, вырубаются деревья, устанавливаются уродливые скульптуры деятелей современного искусства. Утрачивается культура особой заботы об исторических памятниках. Их уникальность "отменяется" - ее не охраняет государство, не ценит собственник, не созидает общество».

Представитель проекта «Архитектурные излишества» отмечает, что зачастую, вкладывать в культурное наследие никто не хочет, в первую очередь из-за дороговизны, реставрация усадьбы может вытянуть до миллиарда рублей, а то и больше. Поэтому, если находится желающих владеть таким объектом и сохранять его, это хорошо.

«Совсем не плохо, что объекты попали в частные руки. Зачастую государство их раздает по принципу: отреставрирую хоть что-нибудь, - говорит собеседник, - если речь идет о госкорпорации или богатом собственнике, то нужно благодарить человека, что он это сделал. И еще лучше, если этот объект остался открытым. В Москве почти нет историй, когда потомки возродили семейную усадьбу, один из немногих примеров – усадьба Мурвьева-Апостола на старой Басманной улице. Но как правило истории очень разные. И государство и частник могут быть неэффективными собственниками. И музей с экспозицией 60-х годов, куда никто не ходит, не выход для усадьбы. Это тот вопрос, в чьих руках усадьбам лучше, открытый. Любой человек, который обеспечит доступ к памятнику историко-культурного наследия, является умницей, который не только исполняет закон, но и может получить орден».

Эксперт отмечает, что среди сохранившихся усадеб не мало имеют музейную ценность.

«Например, усадьба Кусково, которая обладает коллекцией керамики мирового уровня, музеями являются большое количество царских резиденций, - говорит собеседник, - вообще это обычное для Москвы понимание, что усадьба – равно музей. Такими являются усадьбы Люблино, Влахернское-Кузьминки. В пределах старой Москвы, есть усадьбы, на которых пока только идут работы, это Покровское-Стрешнево, усадьба Ясенево, где конь не валялся, Кузьминки, где все довольно плохо. Есть много усадеб, которые малодоступны простым горожанам, например Знаменское, Черемушки, усадьба Узкое, где все плохо, есть усадьбы, которые не понятно кому принадлежат, например, Михалково».

Усадьба, как объект продажи

По словам управляющего партнера компании Intermark Real Estate Дмитрия Халина, сделок с усадьбами в Москве немного в силу того, что самих объектов всего несколько сотен.

«Думаю, речь может идти о продажах 2-5 объектов в год. В последнее время такие объекты нередко появляются на торгах дом.рф. Стоят они по-разному, в зависимости от локации, от 100 до 400 тыс. рублей за квадратный метр, - говорит эксперт. - Цели приобретения подобной недвижимости могут быть различные. Если говорить о рынке элитной недвижимости, то в последние годы – это, в основном реконструкция в малоквартирные дома. Так, в качестве примера можно привести Пречистенку, 8 и Пречистенку, 33. В данном случае проекты реализуются с целью извлечения прибыли: дом делится на квартиры, если не был разделен исторически после революции, далее идет реконструкция-реставрация объекта с сохранением объектов культурного наследия. Причем, где-то под охраной может находиться объект целиком, где-то только его части. Например, фасады, стены, лестницы или, скажем, часть усадьбы, которая была построена как первоначальный объект. В целом дело это очень хлопотное, требующее использования и привлечения особых проектных организаций с допуском к объектам культурного наследия, а также подрядчиков, которые имеют компетенции по работе с историческими объектами».

При этом у усадеб в борьбе за интерес девелоперов есть серьезный конкурент – доходные дома, которые больше подходят под реконструкцию и из них можно получить больше полезной площади, которая принесет прибыль.

«Девелоперы предпочитают доходные дома, поскольку по своим характеристикам они ближе к современному жилью: выше потолки, легко делятся на квартиры, есть входная группа, которая может быть адаптирована под современные условия, - отметил Дмитрий Халин. - В Москве, в общей сложности, проектов такой реконструкции реализовано порядка трех десятков. А вот если говорить исключительно о дворянских усадьбах, то потенциал таких объектов раскрыть очень непросто, ведь необходимо получить квартиры, которые соответствуют всем современным потребительским требованиям. Кто-то переделывает их в частные особняки. Но, в последнее время, мода жить в городском особняке несколько поостыла и те, кто желает занять особняк целиком, сегодня чаще выбирает полноценный загородный формат, как по экологическим соображениям, так и по шумовым характеристикам. Поэтому, если речь идет о полноценной усадьбе, то реализовывают ее загородом».

Несмотря на все противоречия, на этом небольшом но денежном рынке все же есть движения. Несколько объектов продаются прямо сейчас. Например, выставлен на продажу особняк на Малой Никитской. За объект площадью чуть больше тысячи квадратных метров. Просят миллиард рублей. В здании с шикарными интерьерами некогда был ресторан, а теперь может разместиться офис.

Но и это не рекордная сумма. Не так давно был продан особняк в Малом Власьевском переулке. Выставлялся она за 3,7 миллиарда рублей, конечная цена продажи не известна. Этот дом претендует на звание дома Маргариты из романа Булгакова. В советские годы здесь размещался ритмический институт, а затем меддиспансер. Но сейчас, по некоторым сообщениям, в здании после реставрации сделали жилье.

Еще один способ приобрести подобную недвижимость – это торги банка Дом.РФ, куда поступают объект из госсобственности, которые некогда избежали приватизации. Например, сейчас выставлена на продажу усадьба Успенское, принадлежавшая Сергею Морозову. За здание в стиле викторианской неоготики просят 190 миллионов рублей. Здесь жил художник Исаак Левитан и бывал писатель Антон Чехов. До недавнего времени усадьба, больше похожая на замок принадлежала академии наук, тут размещался санаторий.

Еще один объект, который продают прямо сейчас - дом Перовских на Новой Басманной. Он построен в 1819 году. После революции здесь были жилые квартиры, а в 90-е офис банка. Стоимость объекта еще не определена.

Третий путь усадеб на рынок – это госпрограмма по сохранению объектов культурного наследия «рубль за метр». По ней власти отдают исторические здания в аренду за символическую плату в обмен на реставрацию объектов. На старте проекта сообщалось, что в стране под эту программу могут попасть до 7000 различных объектов. В Москве с 2012 года, когда была запущена программа, новым владельцам передали более 30 объектов. 20 уже прошли реставрацию, есть среди них и дворянские усадьбы.

Судьбы дворянских усадеб

Дворянских гнезд, которые через столетия после постройки превратились в музеи, в Москве и окрестностях не мало. Например, дворцово-парковый музей-заповедник «Останкино и Кусково», который объединяет две одноименные усадьбы. Обе являются наследием рода Шереметевых. О Кусково есть упоминания, датируемые 16-м веком. После революции усадьба почти сразу стала музеем и сохранилась в этом статусе до наших дней. Сейчас здесь поддерживается регулярный парк, в фондах хранятся объекты старины, мебель, книги, фарфор и многое другое.

Похожая история и с музеем Люблино. Одним самых известных владельцев был Николай Дурасов, которого еще называют русским Гэтсби. После национализации здесь располагались самые разные учреждения от школы дол отделения милиции. В годы войны здание использовали как жилье, а потом сюда заехал институт океанологии. В 90-е усадьба пережила приватизацию, но потом вернулась из частных рук в государственные. Теперь в главном доме усадьбы работает музейный комплекс.

Сложной оказалась судьба усадьбы Покровское-Стрешнево на Волоколамском шоссе. Эти территории некогда принадлежали воспитателю Петра первого Родиону Стрешневу. После революции здесь организовали санаторий ЦК. В 20-х годах здесь пытались открыть музей, но не вышло. После этого здание перешло к «Аэрофлоту». С 70-х годов здесь планировали провести реставрацию, но так и не начали ее. А в 90-е авиакомпания продала объект. Власти пытались оспорить сделку. Но пока шли процедуры усадьба превратилась в руины. Сейчас ей владеет организация «Мосприрода», есть планы создать здесь культурный центр. Вокруг усадьбы и парка образовалось сообщество неравнодушных граждан, которые добиваются восстановления объекта.

Усадьба Ясенево в разные годы она принадлежала Лопухиным и Шереметевым. В первые годы СССР здесь был совхоз. В 1924 году сгорел главный дом, а к его восстановлению приступили только 1970-х. В 1995 году объект оказался в частных руках. Собственник и власти годами  обсуждали проекты реставрации и приспособления усадьбы к современному использованию. В 2018 году объект приобрел очередной собственник. Но до сих пор здание в запустении.

Усадьба Узкое в Битцевском лесу, последним дореволюционным владельцем, которой был Петр Трубецкой, пример объекта, который неплохо сохранился, но не доступен для посещения. Последние 100 лет объект принадлежит одноименному санаторию Академии наук. Открываться усадьба начала только сейчас. В 2018 году сюда пустили первые экскурсионные группы.  

Черёмушки-Знаменское расположена на юго-западе Москвы Одним из ее владельцев был внук соратника Петра Александра Меншикова. После революции здесь был совхоз, а потом сюда переехали ученые из института теоретической и экспериментальной физики. Объект до сих пор является режимным и доступ сюда ограничен. При этом на территории усадьбы есть здания, который ветшают и не используются.

Усадьба Волконской – Анны фон Мекк в Чистом переулке в центре столицы – один из объектов, связанных с романом «Мастер и Маргарита». По одной из версий именно в этом доме снимал подвальные комнаты Мастер. Первой владелицей усадьбы была княгиня Софья Волконская – сестра декабриста Сергея Волконского. К концу 20-го века объект перешел к Анне Мекк – жене крупного промышленника. До недавнего времени здесь был офис. До 2012 года объект принадлежал департаменту культурного наследия Москвы. Но был продан частной компании «Дворянское гнездо». Сумма сделки по некоторым данным составила 600 миллионов рублей. В 2019 году власти столицы сообщили, что в здании началась реставрация.

«За почти 30 лет с момента последней реставрации главный дом городской усадьбы Волконской — фон Мекка снова нуждается в восстановительных работах. Штукатурка на фасадах потрескалась, кирпичная кладка фундамента местами разрушилась, а деревянные ограждения балкона прогнили. В ходе реставрации специалисты уже укрепили фундамент, восстановили штукатурку стен и утраченные части лепнины, временно демонтировали деревянную балюстраду и решетки балкона», — рассказывал тогда руководитель Департамента культурного наследия города Москвы Алексей Емельянов.

Новый владелец здания не упоминался, но сохранились фото обязательного аншлага с данными о производителе работ, там так же указана компания «Дворянское гнездо». По данным базы СПАРК юрлицо записано на Станислава Кузнецова, основной вид деятельности – управление объектами недвижимости. Правда, особой деятельности не видно, в штате один человек. Компания годами показывает убытки, а годовые доходы колеблются в районе отметки в миллион рублей. 

Дом Муханова практически исчез с лица Москвы. Усадьбу построил в 1816 году сенатор Алексей Муханова. Затем здание перестроили под меблированные комнаты, здесь два года жил художник Василий Суриков. Здание сильно пострадало от пожала в 2002 году. После этого на объект стали смотреть уже как на участок земли в хорошем месте. Сначала объект передали одной из структур МГУ, а сейчас он и вовсе в частных руках и уже почти 20 лет обсуждается проект редевелопмента. К настоящему времени от усадьбы осталась только фасадная стена.

Дом Грибовых так же ветшает и разрушается, пока власти и владельцы обсуждают проекты реконструкции. По данным организации «Архнадзор», несколько лет назад из дома выехало туристическое бюро, и он опустел.

«Только в июле 2018 года департамент Москвы по конкурентной политике выставил его на аукцион по льготной ставке «рубль за метр». Победителем аукциона стало ООО «Страйк». Весной 2019 года Мосгорнаследие выдало задание на разработку проекта реставрации», - отмечают в Архнадзоре.

Отмечалось, что реставрационные работы формально начались в 2021 году. Но летом 2022-го дом пустовал и был укрыт баннером.

Мамонтова дача когда-то принадлежала князьям Долгоруковым. А в начале 19-го века сменила владельца, им стал граф Матвея Дмитриев-Мамонов. А накануне революции ее выкупили власти Москвы. В советские годы усадьбу разделили между институтами химической физики и физических проблем. Научные структуры владеют объектом до  сих пор, но сохранению истории это не помогает. В 2013 году в здании произошел пожар. Часть объектов в ветхом состоянии и планов по реставрации не озвучивается.

Один из позитивных примеров реставрации по программе «рубль за метр» - это дом усадьбы дворян Сытиных, которые когда-то уцелели во время пожара 1812 года. По данным «Архнадзора», объект пытались отдать в частные руки дважды. В 2011 году здание передали Фонду апостола Андрея Первозванного под реставрацию. Но она так и не началась. В 2015 году нашли нового интересанта, который завершил работы к 2019 году.