Posted 30 декабря 2018,, 08:43
Published 30 декабря 2018,, 08:43
Modified 7 марта, 16:07
Updated 7 марта, 16:07
Катком по Москве: полная история столичной реновации в лицах и фактах
Автор - Стив РОЗЕНБЛАТ, программист, москвич, житель пятиэтажки
Для справки:
Стив Розенблат одним из первых в Москве вывел свой дом из программы реновации, он - участник и волонтёр митинга против реновации 14 мая 2017 года, редактор проекта TBCC-Реновация в Facebook и сайта renovation.tbcc.ru.
Исследование подготовлено при участии активистки антиреновационного сообщества, координатора движения «Право на собственность» Лады Юрьевой.
ВМЕСТО ПРЕДИСЛОВИЯ
Наверно, нет ни одного более или менее сложного проекта, который на практике пошел бы гладко с самого начала.
Проектирование, подготовка, расчеты, всё отмерили и всё перепроверили — но Колумб вместо Индий оказывается в Америках, а космическая стыковка не удается из-за мусора, летающего вокруг орбитальной станции.
Куда ж без этого.
Тем не менее, когда к причалу пришвартована колумбова каравелла или между фермами космодрома стоит ракета — простому обывателю (вроде меня), в общем, верится, что для успеха программы сделано многое: что могли — просчитали, что знали — учли. Мой общий уровень знаний о мире подтверждает, что эти штуки действительно похожи на то, что может дойти или долететь до предполагаемой цели.
Если же на космодром вытаскивают что-то вроде цельнотелого свинцового дирижабля на семи колесах и с паровозной трубой, а затем сообщают, что именно вот эта штука скоро полетит на Марс — тому же обывателю (вроде меня) потребуется недюжинное насилие над своим разумом и мировосприятием, чтобы поверить в это сообщение.
Именно образ свинцового цеппелина не оставлял меня первые месяцы после объявления о программе реновации: ощущение фальстарта, неготовности, вынужденной, неумелой и нелепой импровизации там, где, по логике, следовало ожидать сыгранного и подготовленного исполнения.
ПРОГРАММА, КОТОРОЙ НЕТ
Начнём с того, что приход Сергея Собянина в Москву ознаменовался заморозкой, либо полной отменой нескольких тысяч разрешений по уплотнительной застройке города, которую проводила команда Лужкова-Ресина-Батуриной. Вскоре стартовал и проект Новой Москвы, представлявший собой по сути идею РАССЕЛЕНИЯ столицы за пределы МКАД. То есть сама власть де-факто признавала, что уплотнять Москву дальше некуда. И вдруг, через шесть лет, возникает идея реновации, то есть УПЛОТНЕНИЯ города.
С самого первого дня было видно, что начавшийся проект не то чтобы не совсем готов, а, в лучшем случае, находится на стартовой стадии разработки.
Дальнейшие наблюдения за развитием событий и поиск дополнительной информации несколько конкретизировали картину: она все больше и больше становилась похожа на нелепый детектив, в котором и сама программа, и её идеология разрабатывались в мэрии Москвы, но в какой-то момент все наработки были выкрадены федералами, программа форсирована, скомкана и запущена, а мэр Москвы так и вовсе узнал о том, что программа начинается, примерно за час до эфира 21 февраля 2017 года.
Обоснования этой конспирологической идеи — в газетах.
Читаем.
За последние пять лет в прессе тема продолжения программы сноса пятиэтажек появлялась раза три-четыре. Что-то происходило в правительстве Москвы, эту программу там действительно разрабатывали, но разрабатывали весьма неторопливо, вразвалочку.
Самое раннее публичное упоминание о «реновации», которое удалось обнаружить, датируется 2015-ым годом (11 сентября, такое печальное совпадение):
К реновации домов несносимых серий в Москве планируется приступить после 2017 года, когда завершится [лужковская программа].- заявляет руководитель Департамента градостроительной политики столицы Сергей Лёвкин.
Позже, уже в 2016-ом году, Департамент градостроительной политики Москвы еще раз упоминает эту тему (и опять дата заявления не радостная: 22 июня):
По оставшейся пятиэтажной жилой застройке мы рассматриваем второй этап — реализацию программы реновации территорий.- добавляет Лёвкин.
И осенью 2016-го года, 12 сентября (за полгода до объявления о начале программы) Андрей Валуй из того же Департамента сообщает:
…реновация так называемых несносимых серий — это 24,5 млн. кв. м. Окончательные сроки реализации программы будут определены после 2018 года.
«После 2018 года», то есть на два года позже, чем программа фактически началась.
Таким образом, за полгода до начала программы реновации один из ведущих чиновников в Департаменте градостроительства не знает, когда начнется эта гигантская программа.
РЕНОВАЦИЯ НЕВОЗМОЖНА
Прошло полгода, и за это время «за кулисами» что-то случилось.
Конкретику мы, возможно, узнаем позже, но общая суть ясна: it’s show time.
И вот в феврале 2017-го года в Москве проходит серия спектаклей, проходящих по одному и тому же сценарию.
Проходит заседание (съезд, слёт, симпозиум) какой-нибудь общественно-политической структуры. На заседании встает «человек из зала» и говорит: «а давайте продлим/реинкарнируем программу сноса пятиэтажек», а чиновники из правительства города, случайно присутствующие в зале, отвечают ему: «нет-нет, это проблематично».
Важно понимать, что во всех спектаклях роль «человека из зала» играют вполне лояльные мэрии люди: мэрии обязательно нужно было заявить эту тему.
Вот что отвечают на «просьбы трудящихся» чиновники из правительства Москвы:
— [по лужковской программе] мы испытываем огромные трудности. То, что коллеги предлагают, — это ещё более сложная и грандиозная программа.
— …фактически программа нереализуема в сегодняшних условиях. Она требует очень неординарных решений.
— На данный момент снести старые дома и всех расселить — это задача неподъёмная.
— За счет бюджетных средств не предусмотрен снос подобных домов… Также у нас есть мало механизмов понуждения к переселению жителей, которые не хотят переезжать.
— Где в общем контексте найти колоссальную сумму денег? Я считаю, что это не просто сложно… мое личное мнение — даже невозможно.
— Говоря же о новой программе реновации, необходимо учитывать огромный масштаб работ. Первая программа должна была быть завершена в 2000 году, и в ряде округов она не раз продлевалась.
Нет никаких причитающихся случаю «да, засучив рукава — возьмемся», «пойдем навстречу» и прочих реплик, которые положены в интермедии, предваряющей появление рояля из кустов.
Логично интерпретировать этот спектакль мне не удалось.
Единственное возможное объяснение таково: некие федералы настаивают на запуске программы, правительство Москвы упирается (понимая, какую кашу ему придется расхлебывать), и эти спектакли — послание, адресованное куда-то «наверх»: «нет, мы не готовы, прекратите давить» и отправленное, когда договориться в кабинете не удалось.
Снова отдает конспирологией, но никакого другого объяснения я не вижу.
Проходит месяц после произнесения фразы «…мы испытываем огромные трудности» — и Сергей Собянин в Госдуме сообщает про «более 250 тысяч обращений с просьбами о предоставлении комфортного жилья», обосновывая этими обращениями необходимость запуска программы реновации.
Три таких обращения мы видели (на спектаклях в начале февраля 2017), а остальные 249 997 так и остались в безвестности.
В сыгранной интермедии есть еще один забавный нюанс: разговаривая с президентом о реновации, мэр упоминает «многочисленные обращения граждан» и напрямую ссылается на те встречи, где он сам и его подчиненные говорили «нет-нет-нет, ничего не получится».
РЕНОВАЦИЯ, НАЧАЛО
По первым же практическим шагам реализации программы было видно, что есть общая идея проекта, но практическая часть не разработана ни в одном направлении.Не собрана информация и не подготовлены списки домов, попавших в программу: ясно, что будут что-то сносить, но что? где? сколько? когда? Число потенциально сносимых домов изменилось за два месяца с восьми до четырех с половиной тысяч (которые, в результате, и вошли в список для голосования). Такие масштабы изменений (почти вдвое) невообразимы в случае подготовленной программы.
Ошибка на 5% в таком проекте, наверно, возможна. Ошибка в 10% — это уже неприлично. Но 45%? Это даже не ошибка, это отсутствие проекта.
Не готова пропаганда (кто посмеет удивиться, что этот пункт стоит на почетном втором месте?), мнение собственников не изучено вообще никак, а местные власти не имеют и малейшего понятия о проекте.
Чего стоят, хотя бы, встречи в префектурах, которые проводились по всему городу весной 2017 года: префектов просто отправили на съедение жителям, а жители к тому моменту (по причине большей мотивации) успели вычислить и найти массу весьма болезненных нюансов в программе.
Мне ничуть не жалко префектов, но картина говорила сама за себя: их не могли не съесть и их съели. Префекты и главы управ не знали вообще ничего сверх того, что услышали вчера по телевизору.
Не готова идеология, не готово законодательство, не готово правительство, не готовы жители города.
Не готово ничего, кроме бодрых телеведущих, готовых на всё.
Но программу запустили.
Откуда эта спешка?
На мой взгляд — правы те, кто пишет о «поддержке отечественного предпринимателя» и о сугубо экономической подоплеке этого проекта.
И это (в большой мере) объясняет фальстарт программы.
ПИКИРУЮЩИЙ ДЕВЕЛОПЕР
Общее падение производства, уменьшение платежеспособности покупателей, а как результат — затоваренность рынка недвижимости и падение спроса на жилье. Для строительной отрасли это не лучшие условия, и отрасль сдает: в доле ВВП строительство опускается: 7% ВВП в 2013, 5,2% ВВП — в 2016-ом.
Новострой-М в конце 2016 года пишет про затоваренность и приводит число выданных в Москве ГПЗУ (по сути — разрешений на строительство) за последние годы:
год — единиц / млн.кв.м
2014 год — 2604 / 13,4 млн. кв. м
2015 год — 3308 / 18 млн. кв. м
За 8 месяцев 2016 года — 2757 / 15 млн. кв. м
И в той же статье портал дает собственную оценку нераспроданных площадей: до 50% от сданного объема. Каждая вторая построенная квартира не продается.
Ведомости, март 2017: За 2016 г. в границах старой Москвы было куплено меньше четверти от всего предложения новостроек — около 1 млн кв. м из 4 млн квадратов.
Ведомости, март 2018: не распродана четверть квартир от сданного в эксплуатацию объема.
IRN, октябрь 2017: c конца 2014 г. количество готовых новостроек на рынке увеличилось на 160%
Доля просроченной задолженности строительных компаний в общем объеме полученных ими заемных средств с января по октябрь 2016 года выросла с 20% до 24,7%
Число девелоперов-банкротов растет.
2016 год - банкротство СУ-155.
За 2016 год доля застройщиков жилья, вошедших в стадию банкротства, также выросла вдвое.
2017, май: банкротов — 21, в процессе банкротства — 122 компании.
2018, январь: банкротов — 42, в процессе банкротства — 266. Итого с 2016 года количество банкротств удваивается каждый год.
Очень похоже, что программа реновации — это не городской, а федеральный проект, и основной его задачей является вывод строительной отрасли из неуправляемого штопора.
Москва — один из богатейших регионов страны и своим бюджетом она сможет поддержать на плаву грандов-застройщиков, не способных расплатиться с кредитами и затоваривших рынок неликвидной недвижимостью.
Подряды на снос и на застройку, выкуп городом нераспроданных площадей под переселение жителей снесенных домов, кредиты под городские гарантии — всё это может оказаться существенным подспорьем для избранных компаний.
Именно для «избранных», потому что в реновацию возьмут только тех, кто хорошо кушал, а компании попроще тихо уйдут с рынка, освободив песочницу.
Во-первых им будет сложновато конкурировать с застройщиками, находящимися под крылом города и выдающими сотни тысяч метров жилья на дорогих старых землях, очищенных от пятиэтажек.
Есть и во-вторых: очень своевременно вступил в силу ФЗ-214, согласно которому застройщик не может распоряжаться деньгами, полученными по договорам долевого участия (эти деньги теперь будут уходить на депозит, «эскроу-счет»), а вести стройку он должен на свои или заемные средства. У кого нет таких средств — тот выходит, а в игре остаются только прикормленные властью гранды.
БОЧКА ДЕГТЯ НА ЯРМАРКЕ МЕДА
На следующий же день после объявления о начале программы реновации официальные новостные ленты превратились в ярмарку мёда.
Мёд, правда, обещали только завтра, но его качества, вкус и пользу расписывали уже сегодня — и красок не жалели. Новый город, комфортное жильё, квартиры по современным стандартам, волшебная инфраструктура — всё будет. Параллельно с описанием прекрасных перспектив с сочувствием излагались ужасы жизни в пятиэтажках: трухлявые стены, сгнившие коммуникации, вечные протечки…
В первый же месяц весны через СМИ были предустановлены основные «аксиомы реновации».
Дети, повторите хором:
Пятиэтажка — это «хрущевка»
Пятиэтажка непригодна для ремонта
Пятиэтажка непригодна для жизни
Жители пятиэтажек мечтают переехать
Новостройка лучше пятиэтажки
Есть еще несколько подобных формул, каждая из которых грешит классической ошибкой «часть за целое»: в каких-то случаях формулировка верна, в каких-то — нет, но СМИ описывают ситуацию строго однозначно.
Столь массированный поток информации обязательно срабатывает, и через некоторое время обыватель (из тех, кого программа не затронула) уже понимающе кивает головой, читая заголовки: «конечно, я помню, в Москве идет реконструкция… то есть… да, „реновация“, конечно: ломают старые гнилые хрущевки, расселяют в новые дома, как при Лужкове. Надо спасать москвичей из пятиэтажного плена».
Судя по тому, как происходили события весной 2017-го года, инициаторы программы совершенно искренне рассчитывали, что программа (хотя бы в общем) будет принята и одобрена горожанами. Цветов и фанфар они, наверное, не ожидали, но и к особому сопротивлению не готовились, убедив самих себя в том, что «аксиомы реновации» бесспорны и реальны.
Даже само решение запустить программу всего за полтора года до выборов градоначальника говорит о многом: программа должна была стать бонусом действующему мэру.
Президентская поддержка проекта, ярко выраженная в самом начале, тоже говорит о том, что планировался победный марш, однако уже к лету президент, увидев, какой шум поднялся вокруг программы, тихо отошел в сторону и в контексте программы появляется редко и лишь по производственной необходимости: «такой пиар возьмите себе».
Потому что что-то пошло не так.
После короткого затишья, во время которого изумленная публика обменивалась мнениями и прикидывала перспективы, последовал взрыв.
К десятому марта, когда в Госдуму был передан законопроект, ставший впоследствии ФЗ-141, «Законом о реновации в Москве», во всех возможных публичных пространствах (во дворах, на собраниях жителей, в социальных сетях) всё уже кипело и бурлило.
Появился сетевой центр координации противников программы — группа в Фейсбуке, которая за две недели выросла до десяти тысяч участников, а чуть позже доросла до двадцати пяти тысяч.
Как грибы выросли локальные «несносные» сообщества, районные и окружные.
Районные независимые сайты перешли в режим повышенной активности.
И вот все эти сообщества вышли из виртуальной реальности в реальность материальную.
Сотни и тысячи писем посыпались в мэрию, в прокуратуру, в Департамент городского имущества, в Госдуму и в прочие службы, связанные и не связанные с проблемой.
Появились практические инструкции и «истории успеха» — как не попасть в программу, если ты предполагаешь, что твой дом в опасности.
Прошли десятки (а скорее — сотни) собраний собственников домов, на которых были приняты решения «наш дом не должен войти в программу»: эти собрания прошли еще до того, как был утвержден список домов для голосования. Сколько точно по Москве было таких собраний — вычислить сложно: эти дома, естественно, не попали в список, по которому проводилось голосование за вход в программу, потому и официальной статистики нет.
Столь бурное сопротивление «несносных» привело мэрию в явное замешательство.
Взять хотя бы историю с постановлением о порядке голосования о входе в проект программы (программы на момент голосования еще не было, что принципиально важно).
Постановление № 245-ПП «Об учете мнения населения по проекту реновации» было подписано 2 мая 2017 года. Этот документ описывал правила голосования по вопросу входа в программу и правила подсчета голосов.
А уже 11 мая, спустя всего девять дней, были опубликованы изменения к этому постановлению (в первом варианте непроголосовавшие приравнивались к проголосовавшим за вход в программу, а поправками от 11 мая это положение было убрано из правил).
Причиной такого стремительного появления «работы над ошибками» мне видится тот простой факт, что в это же время шла подготовка к большому митингу «несносных», и к началу мая стало ясно, что митинг не просто будет, а будет он многочисленным и агрессивным (как, в общем, и получилось: больше двадцати тысяч никогда ранее не митинговавших аполитичных собственников вышли на улицу, а затем последовало ещё несколько менее массовых уличных акций).
В правительстве Москвы, похоже, решили хоть как-то притушить разгорающийся пожар и поспешили превентивно изменить одно из скандальных условий подсчета голосов.
18 мая того же года (четыре дня спустя после митинга) подписан московский «закон о гарантиях участникам программы реновации», что тоже вне всякой логики и объяснимо лишь попыткой притушить противостояние с «несносными».
Кому нужен закон о гарантиях при реализации программы реновации, если ни самой программы (документа, описывающего программу и её условия), ни федерального закона всё еще нет?
Более того: закон о гарантиях либо избыточен (все права и гарантии должны быть прописаны в федеральном законе), либо он ничтожен (если в какой-то части московский закон противоречит федеральному — приоритет имеет федеральный закон).
В результате оказалось, что московский закон копирует формулировки федерального (или наоборот) и никакой самостоятельной ценности не имеет.
Но на тот момент надо было как-то заливать «внезапно возникший» пожар, и в такой ситуации — не до юридической логики.
Кто же мог подумать, что когда плеснешь керосину в огонь — оно так полыхнет?
СОВСЕМ ДУРА ЛЕКС
Десятого марта 2017 года был опубликован первый вариант «закона о реновации» — пакета поправок к действующим законам, расширяющий права муниципальных властей и застройщиков и ограничивающий права собственников недвижимости в Москве.
Самый простой и доступный к быстрому прочтению документ — это пояснительная записка к законопроекту, в которой в доступной форме были изложены принципиальные идеи и цели изменений в законодательстве: упрощение правил изъятия собственности, упрощение переселения, упрощение правил застройки.
Кстати, помимо прочего из этой записки мы можем узнать, что реновация должна была стартовать на пять дней раньше, однако линия партии колебалась до последнего дня: в суете в пояснительной записке забыли поставить правильную дату встречи Путина и Собянина:
"Вопрос обновления указанного жилищного фонда был затронут во время встречи Президента Российской Федерации В. В. Путина с Мэром Москвы С. С. Собяниным, состоявшейся 16 февраля 2017 года" (на самом деле -21 февраля- автор).
Присмотревшись же собственно к тексту законопроекта — можно увидеть, что его основой были работы Института Экономики Города 2014–2016 годов, посвященные «развитию застроенных территорий» (РЗТ). В законопроекте работы ИЭГ цитируются практически целыми абзацами, без изменений.
Как говорил Владимир Ильич, «весьма своевременная книжечка», и сделана эта довольно объемная работа, что необычно по нынешним временам, на собственные средства института, а не под заказ правительства города.
Вот цитата из вводной части:
"Территории городов, занятые ветхими и аварийными многоквартирными домами… представляют собой огромный потенциал для существенного увеличения объемов жилищного строительства."
Именно на поиск возможностей и инструментов реализации этого потенциала и направлено всё исследование.
Основные инструменты перекочевали из работ ИЭГ в закон о реновации практически полностью:
— введение особых оснований для прекращения прав собственников на недвижимое имущество
— введение процедуры голосования по вопросу отчуждения собственности, не принадлежащей голосующему: все собственники (как голосовавшие «за», так и «против») будут обязаны продать объекты лицу, с которым будет заключен договор о развитии застроенной территории;
— введение правил, упрощающих застройку
— введение принципа поквартального сноса и застройки как инвестиционно привлекательного фактора: именно территориальный (поквартальный) снос, заявленный в исследовании ИЭГ, декларировался весной 2017-го года:
"...принцип расселения и сноса будет именно квартальный: если в выбранном квартале окажутся панельные девятиэтажки, их тоже могут снести". - говорилось в документе.
Вторым теоретическим источником программы реновации (в «технологической» части проекта) стали работы частного научно-практического центра «Развитие города» Ильи Киевского, постоянного научного соавтора Сергея Левкина (руководителя Департамента Градостроительства Москвы) (http://dev-city.ru/kievskiy_ilya).
О Киевском еще в августе 2017 года обстоятельно написала Медуза, набрав о нем много интересной фактуры. Причины его появления в этой истории гораздо более просты и приземленны: контракты НПЦ с 2012 года на 95% завязаны на стройкомплекс правительства Москвы, а примерно 75% заказов выполнены для Департамента градостроительной политики Москвы.
Странно было бы не откусить кусок и от бюджетов реновации.
С марта по июль 2017-го года было выпущено с десяток постановлений и городских законов, к осени темпы законотворчества замедлились, и к концу года эта деятельность вылилась во вполне четкие, простые и незамысловатые условия игры.
Даже без очков видно, что правила, по которым происходят выселение и снос — самая выстроенная линия в общей неразберихе программы.
Это единственная четко проработанная часть программы, и объяснить причины этого чуда несложно: выселение и снос — это основной инструмент программы, это вообще единственное, что важно в проекте.
Если ваш дом попал в список голосования по реновации, а потом и в саму программу, то:
— Ваша собственность может быть изъята у вас без суда просто по решению большинства (более 66,7%) ваших соседей по дому.
— У вас есть право в течение 90 дней согласиться с предложенным вам вариантом новой квартиры. Именно согласиться, иного не предусмотрено.
— Если вы не подпишете договор мены старой квартиры на новую — вас через суд заставят это сделать (федеральный закон специально для таких случаев содержит формулировку «судебное понуждение к заключению договора»).
— Ваша новая квартира будет не меньше прежней, с тем же количеством комнат и с обоями.
— Если вы выберете денежную компенсацию — стоимость вашей квартиры оценит правительство Москвы.
— Деньги, которые вы четыре года платили за капремонт — заберет себе правительство Москвы.
— Вы можете доплатить и получить квартиру больше прежней. Стоимость дополнительных метров определит правительство Москвы. Дома, в которых вы можете выбрать такую квартиру, укажет вам правительство Москвы.
— Вы будете переселены в пределах своего района.
— Ваш район будет застроен по новым правилам: по упрощенным для застройщика санитарным и пожарным нормам, с увеличением плотности и высотности застройки, с увеличением плотности населения в диапазоне от х2.5 до х4 раз.
Важное свойство нового законодательства состоит вот в чем: всё оно, без исключения, устроено так, что без постоянных оговорок «даже если предположить, что эта норма не противоречит Конституции и действующим законам…» обсуждать его невозможно.
Это как матрешки, каждая из которых сама по себе вне закона и правовой логики, вне зависимости от правомочности законодательства более высокого порядка, и в каждую вложена одна или несколько таких же «беззаконных матрешек», чуть меньшего размера.
Федеральный закон позволяет лишать граждан их собственности без решения суда и против их воли: если ты проголосовал против сноса, а твои соседи проголосовали большинством за снос — у тебя забирают твою квартиру.
После этого постулата обсуждать правовой статус каких-либо процедур, сопровождающих программу реновации, кажется бессмысленным…
Но всё же попробуем.
Давайте представим, что сам федеральный закон — идеально правовой документ и вообще соответствует всем высоким идеалам. Иначе какой смысл открывать эту матрешку.
Открываем закон — внутри другая «матрешка»: процедура голосования за вход в проект программы реновации.
Какая-то она странная.
Во-первых, голосование проходило до того, как программа была сформулирована. Голосовали неизвестно что.
Ладно, сочтем и это «идеально правовой ситуацией», иначе теряется смысл погружаться дальше. А у нас планы.
Голосование проводилось на совершенно непрозрачном веб-ресурсе, принадлежащем сторонней коммерческой компании (нет, ag.mos.ru не принадлежит правительству Москвы, в дисклеймерах портала всё сказано), без возможности хоть малейшего контроля хода голосования.
Онлайн-голосование проводилось по принципу «одна квартира — один голос», без учета площади квартиры.
Однако альтернативой голосованию на ag.mos.ru было голосование на Общих собраниях собственников (ОСС), и при голосовании на ОСС «вес» голоса собственника зависит от площади принадлежащей ему квартиры.
Итого, голосование по одному и тому же вопросу проводится по принципиально разным правилам, в зависимости от способа голосования.
Это невообразимая ситуация ни при каких условиях.
При голосовании не учитывался кворум.
Совсем. Вообще никак.
Есть дома, где проголосовал 1 (прописью: «один») человек из всего дома, и дом вошел в программу.
1-й переулок Петра Алексеева, дом 4, улица Камова, дом 26, Профсоюзная улица, дом 123А, строение 2 — проверьте эти адреса на официальной странице с результатами голосования.
Правила проведения голосования и подсчета голосов (по сути — правила, по которым выбирается собственность, которая будет изъята) принимаются простым постановлением правительства города, без участия представительской власти (какая-никакая, а она есть).
Ни один представитель жителей города (пусть даже условный представитель: депутат городской Думы) не участвует в выработке этих правил. Правила выработаны корпорацией.
Интересен и вот какой нюанс: даже если предположить, что проведение голосования не противоречит Конституции и действующим законам — голосование проходило «за включение в проект программы реновации».
Лишь в проект.
В Москве нет ни одного дома, жители которого дали бы согласие на включение их дома собственно в программу реновации: процесса включения в программу не было.
Смотрим на другой аспект программы.
Взносы на капитальный ремонт — это целевой депозит, пополняемый жителями и предназначенный на строго определенные цели: оплату капитального ремонта дома. Взносы собираются с 2014 года.
У жителей тех домов, которые попали в программу, эти взносы изъяты.
«Эти деньги пойдут на программу реновации», сообщает мэрия.
Однако деньги собирали не на реновацию, а на ремонт домов. Если дом ремонтироваться не будет — деньги следует или вернуть, или зачесть в счет взносов за капремонт того дома, куда будет переселен житель сносимого дома.
Однако эти деньги ушли в правительство Москвы.
Средняя московская двушка-хрущевка к августу 2017 года заплатила около 20 000 рублей в фонд капремонта, а общая сумма экспроприированных взносов составила около 9,4 млрд.
Каждое постановление, каждый закон, каждое решение в этой программе мало того, что тащит за собой «хвосты беззакония» из законодательства более высокого уровня, так и само непременно усугубляет общую картину правового абсурда.
ДЕНЬГИ В ЧУЖИХ КАРМАНАХ
История про деньги реновации — это довольно простая и короткая история. Финансовый план ближайших четырех лет — это «100 млрд руб. ежегодно», с 2018 по 2022 годы. С чем бы сравнить эту сумму? Ну, например, каждый год можно по четыре раза реконструировать стадион в Лужниках (там ушло около 26 млрд на всё).
Что бы еще взять такое, наглядное?
— Парк Зарядье: 14 млрд
— Зенит-Арена (Питер, со всеми распилами): 43 млрд
— МЦК (станции, инфраструктура, составы…): 100 млрд
— Мост в Крым: 228 млрд
— Москва-Сити (когда достроят): 900 млрд
— Дефицит бюджета Москвы за 2017 год: 218 млрд (до реновации)
— Дефицит бюджета Москвы за 2018 год: 222 млрд
Две последние строки интересны в связи с еще одной историей. В июне 2017 года, ещё до того, как появились законодательные акты о реновации, мэр выделил из городского бюджета 96 млрд «на реновацию». Никакого обоснования, никаких отчетов так и не появилось до сегодняшнего дня.
Кажется, никто даже вопросов не задал, ради чего дефицит’2017 был увеличен почти на 50% и на что ушли деньги, сопоставимые с затратами на строительство семи парков «Зарядье». Напомню, никакого Фонда реновации или любой другой уполномоченной организации тогда еще не было.
Просто были нужны деньги.
РУССКАЯ РУЛЕТКА
Чуть-чуть вернемся назад.
Список домов-претендентов на участие в программе был составлен к апрелю 2017-го года, голосование по этим домам проходило с середины мая по июнь. Никакой программы реновации тогда еще не было, как не было и федерального закона.
Федеральный закон 141-ФЗ «О реновации» был подписан только 1 июля, и в нем, в частности, сформулировано, какие именно дома могут войти в программу: «многоквартирные дома первого периода индустриального домостроения [и] аналогичные им по характеристикам конструктивных элементов многоквартирные дома»
Однако в программу реновации попали:
Дома постройки до 1950 года — 252
Дома постройки до 1930 года — 68
Дома, построенные по индивидуальным проектам — 877
Одноэтажные дома — 14
Двухэтажные дома — 16
Все эти дома обманом и хитростью проникли в программу, никак иначе я не могу объяснить их присутствие в списках.
В публичном пространстве бурно обсуждалась только тема попавших в реновацию исторических домов (спасибо московскому Архнадзору, поднявшему эту тему).
После скандала московское правительство приняло решение… нет, не привести список домов в соответствие с ФЗ, просто убрав эти дома из программы. Конечно, нет.
Московское правительство сообщило, что расселит эти дома (общим числом 218) на общих основания, но сносить эти дома не будет, а просто заберет их себе.
В «лихие девяностые» такой финт назывался «отжать».
Хорошо, что девяностые прошли.
Судьбу еще 22 домов планировалось «рассмотреть» позже (на конец декабря 2018 года их судьба всё еще не ясна).
А остальные дома, попавшие в программу, но не соответствующие «формату», описанному в ФЗ-141, будут расселены и уничтожены на общих основаниях.
Помимо «зайцев», проникших в программу без билета, есть и другая, диаметрально противоположная ситуация: дома, не попавшие в программу, хотя им в программе (по мнению жителей этих домов) самое место.
Дом на улице Шверника 2 к.1, жители которого с самого начала бурно поддерживали программу, в реновацию так и не попал.
Там же, в Академическом районе, здание под говорящим прозвищем «Бухенвальд» (Новочеремушкинская 10 к.1) и общежития квартирного типа на Кржижановского 17 к.3 и 24/35 корп.4.
Пресловутые «измайловские бараки», жители которых требуют от властей расселения вот уже много лет и готовы уже, кажется, на любые варианты.
КВАРТИРНЫЙ ПРОДУКТ
По официальным данным, за восемь месяцев 2018-го года фактически переехали около тысячи человек. Более точной информации в СМИ нет, ДГИ, Фонд реновации и Штаб по контролю сводок не публикуют. Ладно, пусть тысяча.
Это (берем по-максимуму) порядка четырехсот квартир, исходя из московской статистики (состав домохозяйства в Москве — 2.6 человека, согласно последней переписи)
По данным на декабрь 2018 года заселяется 22 новых дома. Это тоже официально.
Порядка 80% переселенцев согласны на переезд сразу. И это тоже официально (хотя и не бьется со странно низким числом реально переехавших).
Статистика же неофициальная такова.
Из упомянутых 22 домов доподлинно известно как минимум про пять домов, которые, по мнению переселенцев, просто непригодны для жизни.
5-я Парковая, дом 62Б: первый дом для переселения по программе реновации, построен для программы расселения аварийных домов, но срочно отдан «под реновацию». Проблемы с квартирографией (часть квартир меньше, чем в расселяемых домах), проблемы с отделкой, суперэкономичные планировки, сидячие ванны, совмещенные санузлы. И шапито при первом же осмотре дома.
Дмитрия Ульянова, 27 ака «Зеленый крокодил». Дом передан под заселение в ноябре 2018, качество материалов и качество строительства ужасающее, дом собран из тонких дешевых панелей, собранных от разных проектов. Фасадом выходит на оживленную трассу.
Проспект Вернадского, 58: дом, вызвавший шквал критики даже у сторонников реновации, начиная с качества квартир и заканчивая местоположением. Находится в километре от метро и в удалении от парковых зон, а туда переселяют жителей домов, стоявших вблизи метро и с парком под окнами.
Матвеевская, 11- «Бородавочник»: Дом стоит рядом с заправкой, окружён с трёх сторон дорогами. На 176 квартир — 51 парковочное место. Что внутри — пока что неизвестно, но жилой построить дом практически на дорожном «островке безопасности» — не лучшая идея.
Профсоюзная, 96: квартирография, как принято, не совпадает с расселяемыми домами, экономичная до неприличия планировка (замечу, об этом пишут жители «тесных хрущевок»), маленькие окна, невероятная компоновка помещений («проектировщик был пьян»)
Те, у кого есть силы и возможности, бьются до последнего, чтобы в эти дома не переезжать. Сколько таких домов остались «за кадром» — неизвестно, но даже пять некачественных домов из двадцати двух — это слишком большой процент брака.
А битва идет и в самом деле серьезная.
Московское правительство всячески стимулирует переселенцев к переезду (отключением дома от коммуникаций, угрозами «а то через суд вообще в конуру переселим» и прочими изящными методами).
Переселенцы стучатся во все двери и пишут всюду, включая Спортлото.
Те, кто обладает хоть какими-то финансовыми ресурсами, доплачивают просто за то, чтобы переехать в дом получше (доплачивая даже за квартиры, которые должны быть предоставлены бесплатно).
Первой неожиданностью для переселенцев оказалось несовпадение размеров квартир. Жилая площадь однокомнатных квартир в новостройках оказалась меньше, чем в «тесных хрущевках». Показательно, что этот факт оказался неожиданностью и для московских властей: видимо, перед началом расселения они даже не сверили квартирографию старых и новых домов (а если и сверили — то решили «и так сойдет»).
Пока что в природе не существует домов, построенных для программы.
И всё переселение идет в дома, построенные ранее начала программы и без учета закона о реновации. На практике оказалось, что в этих домах теснее, чем в пятиэтажках. И вся «первая волна» переселенцев переедет именно в них.
Качество домов — по стандарту «дешевое муниципальное»: тонкие дешевые панели, некачественная сборка, ультра-экономичная планировка квартир, окна-бойницы, совмещенные санузлы, сидячие (укороченные) ванны, потолки 2.65 м.
Обычно именно такими словами описывают московские пятиэтажки 60-х годов прошлого века, но сейчас речь о домах, построенных во втором десятилетии века двадцать первого.
Оклейка квартир обоями (пресловутая «отделка комфорт-класса», гарантированная мэрией) не улучшает звукоизоляцию, а установка электроплит не делает окна больше, стены — толще, а потолки — выше.
После скандалов с несовпадением площадей, произошедших при заселении первого дома, правительство Москвы, судя по всему, проводит ревизию прочих домов, выделенных под переселение, и с присущим ему изяществом решает «внезапно возникшую» проблему: выпускает постановление, в котором сказано: «хотя по федеральному закону переселять в квартиры меньшей с жилой площадью нельзя — мы разрешаем». С согласия переселенца, разумеется.
Но уж как получить от переселенца такое согласие — знает любой стажер в любой управе.
Одним из ярких признаков нынешнего состояния дел стало разочарование согласных на снос москвичей, давно и планомерно поддерживающих программу, но… столкнувшихся с реальностью. Возможно, это самый крупный и нелепый проигрыш правительства Москвы.
В «видимом спектре» программа с самого начала имела, как ни странно, не особо широкую поддержку снизу (возможно, просто потому, что те, кого всё устраивает — те молчат). Тем не менее, существует несколько явно неформальных и живых сетевых сообществ, поддерживающих программу вот уже почти два года.
Очень трудно заставить человека публично сообщить «меня надули, я ошибался», но правительство города справилось и с этой задачей.
В сетевых сообществах «за снос» одна за другой появляются публикации и открытые письма: «мы вас поддержали, а вы нас переселяете в те же хрущевки, только многоэтажные, за что?!»
«О чем вы, все свои обещания мы выполнили», сообщает правительство.
И ни словом не лжет.
Удобных планировок, больших окон, хорошей звукоизоляции и высоких потолков никто не обещал. Удобного расположения дома, доступных парковок и близкого, как прежде, метро тоже, как оказалось, никем не гарантировано.
Гарантированы обои, унитаз, полотенцесушитель и плита. Всё присутствует, пожалуйте переселяться.
ТОПЛИВО РЕНОВАЦИИ
Согласно концепции программы, о переселенцах следует писать в последнюю очередь. Программа не о них и не для них.
Но они есть, и это ужасно мешает программе.
Первые переселенцы, те, что должны были стать «образцово-показательными», те, с помощью которых мэрия города должна была сделать агитпункт и на которых построить пропаганду — они, эти первопоселенцы, оказались в ущемленном положении. В частности, потому, что их переселяют в дома, построенные совсем не для них, в тесное и низкокачественное жилье.
Хотя, конечно, сложно судить: как определить, будут ли дома, построенные специально для реновации, значительно лучше тех, которые мы видим сейчас?
Первые переселенцы не стали знаменем пропаганды программы, но они стали примером и иллюстрацией реализовавшихся прогнозов.
Всё, что можно было предположить — уже реализовалось. И даже хуже, чем предполагалось.
— Фальсификации с включением домов в программу и проблемы с выходом из программы: сейчас идут два десятка судов относительно неправомочности включения дома в программу.
— Принудительное переселение под давлением (судебных эксцессов, впрочем, пока что не было).
— Переселение при формальном соблюдении закона, но значительно ухудшающее жилищные условия, как в части места жительства, так и в части качества жилья.
Какие-то ситуации предсказать не могли даже самые закоренелые пессимисты. Так, например, вот уже восемь месяцев в расселенном и отключенном от части коммуникаций доме (Красных Зорь, 25) живет восемь семей, которые по тем или иным причинам не могут переехать. В основном — из-за проблем с документами: что-то не так оформлено, не хватает чьей-то подписи и пр. Эта история тянется уже восемь месяцев.
Они бы и не прочь переехать. Но нельзя.
РАКЕТА С НЕПРЕДСКАЗУЕМОЙ ТРАЕКТОРИЕЙ
Программа, как и было предсказано депутатом Жарковым, «идет волнообразным катком».
Есть простые вещи, которые не следует упускать из виду среди этих волн.
Снос крепких домов, изъятие собственности (квартир и земли под домами), уплотнение города — всё это мелкие и незначительные издержки, сопровождающие решение основной задачи: реализации «потенциала для увеличения объемов жилищного строительства».
Жилищное строительство в Москве не имеет никакого отношения к потребностям организма, называющегося «город».
Строительство — это самостоятельный, изолированный процесс с некоторыми побочными эффектами типа увеличения плотности населения, сокращения зелени, уменьшения комфортности жизни в целом.
Я пишу это просто для того, чтобы напомнить (и самому себе, в том числе), что вопросы, касающиеся программы, должны ставиться исходя исключительно из этого основного контекста, в который не входит ни улучшение качества жизни в городе, ни улучшения состояния жилого фонда города, ни расселение действительно аварийных домов (которых, к слову сказать, официально в Москве ровно ноль)
При долговременном развитии программы примерно тем курсом, каким она движется сейчас (хотя это и спорное предположение), результаты будут просты и предсказуемы, они были описаны еще в начале 2017 года, но почему бы не повторить предсказанное.
Город будет застроен домами с квартирами по стандартам середины прошлого века.
По закону новые квартиры должны быть «не меньше» по жилой площади и числу комнат, чем в сносимых пятиэтажках. Проектировать и строить квартиры меньшей площади не станут, но и строить большие квартиры тоже не будут: переселение должно обойтись предельно дешево, это побочные расходы. Итого, будут строиться квартиры, максимально сходные с квартирами в пятиэтажках.
Иными словами, никто и прелагает УВЕЛИЧЕНИЕ жилой площади квартир, которые в Москве неприлично маленькие и составляют 22 кв метра на человека. Для сравнения: в России в целом - это 23,4 кв м, в США - 70, в Германии и Франции - по 39 кв м при рекомендуемой ООН площади в 30 кв м на человека. Это та самая площадь, на которой люди чувствуют себя не заключенными в тесных каморках, а нормальными, цивилизованными людьми, у которых есть свое место для отдыха, работы, воспитания детей и пр.
Напомним так же, что площадь "хрущевок" считалась вынужденно приемлемой лишь на фоне перенаселенных бараков и коммуналок, откуда переселяли советских людей с конца 50-х годов прошлого века. Никто и не думал тогда, что эти "нормы" будут действительны и в "коммунистическом" 21 веке, что власти станут сознательно консервировать убожество 9-метровых спален и 17-метровых "гостиных". Однако нынешняя реновация строит новые "клоповники" без всякого смущения. Более того...
Город будет застроен домами по «упрощенным» пожарным и санитарным нормативам: меньшая инсоляция (как за счет уменьшения площади окон, так и за счет большей плотности застройки), меньшая пожарозащищенность (увеличенная высотность и та же увеличенная плотность застройки). Именно эти нормативы спешно изменили, упростив до невидимости.
Город получит уменьшение зеленых площадей, увеличение плотности населения и увеличенную нагрузку на инфраструктуру (на социальные объекты, на общественный транспорт, на дороги).
Москва начнет дополнительно производить миллионы тонн мусора.
Право собственности на недвижимость и землю ужимается до права «владей пока что, до особого распоряжения».
Это и есть «современный город» в представлении горе-урбанистов? Кстати, все столичное начальство живет либо в подмосковных особняках (дворцах, имениях, замках), либо в квартирах площадью от 150 до нескольких сот квадратных метров. А некоторые умудряются иметь по девять пентхаусов на семью из четырех человек...
ЧТО НА ДЕСЕРТ
К середине 2018 года «там наверху» эксперимент с программой реновации в Москве был признан удачным, и проект начали расширять, как законодательно, так и географически.
Географическое расширение проекта: закон о всеобщей реновации внесен и обсуждается в Госдуме. Всё то же самое, что в Москве, но для всей страны. Стране, впрочем, не достанется. Перепадет городам-миллионникам, где земля подороже.
Правовое расширение проекта: внесен в Госдуму и обсуждается закон, позволяющий изымать землю и недвижимость в целях «развития застроенных территорий». Условно говоря, если раньше правительство города могло изъять вашу собственность лишь в том случае, когда на месте вашего дома надо было проложить дорогу или построить что-то иное для общественных нужд («государственные или муниципальные нужды»), то теперь достаточным основанием для изъятия может послужить довод «мы хотим тут построить новый квартал» или «мы сделаем тут красиво» (хотя, конечно, вариант «застроим» — вероятнее).
КВАНТ ОПТИМИЗМА
Здесь бы полагалась мораль или хотя бы прогноз, но прогнозировать движение семиколесного свинцового дирижабля — неблагодарное занятие, а пытаться извлечь из этого шоу какую-то мораль — и вовсе безнадежное дело. Непонятно, куда этот монстр поедет после следующей кочки, за двадцать два месяца с момента старта он уже с десяток раз менял курс и скорость.
Однако есть вещи вполне определенные.
Ни один проект с таким уровнем подготовки и с таким низким КПД не может жить, если его постоянно не подталкивать. Каток реновации едет только потому, что есть огромный внешний ресурс, административный ресурс правительства Москвы, который заставляет двигаться этот агрегат.
Где-то (кто знает, как далеко) уже лежит тот камень, наехав на который эта программа рассыплется на части. До того она успеет переломать множество домов и искалечит массу народу, но камень лежит и ждет.
Мы видели программу Лужкова, в ней было вчетверо меньше домов, она шла в богатые годы, шла она двадцать лет и всё еще не закончена. Мы видели программу реновации в Питере: она утонула, оставив на поверхности лишь пузыри тянущихся судебных разбирательств.
Иногда мне кажется, что и у нас есть шанс.
ОТ РЕДАКТОРА - вместо прогноза:
30 декабря в Москве задержали участников схода против точечной застройки. Это произошло в Раменках на Мичуринском проспекте, где строительная компания «Найоми Инвест» планирует построить высотный жилой комплекс. Протестующие говорят, что район уже слишком плотно заселен, из-за чего в Раменках переполнены школы, детские сады и поликлиники.
На наш взгляд, такого рода протесты и конфликты станут обычным делом в процессе реновации - как только программа выйдет на уровень массового строительства.Ведь даже и сторонники реновации своими глазами увидят, чем отличается 30-этажная башня (и не одна!) на месте пятиэтажки на 80 квартир.